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现在国家对房地产行业的一些规定?是不是不能出售期房?

发布日期:2019-09-01 18:49   来源:未知   阅读:

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  知道合伙人教育行家采纳数:560获赞数:33399毕业于兰州大学,具有扎实的专业知识能力,热爱生活,热心教育事业,兴趣广泛,具有相关经验。向TA提问展开全部2004年土地“招、拍、挂制度”开始实行、房地产行业正式市场化开始,房地产发展至今已经成为国家政策关注最频繁的行业。

  2007年1月,国家税务总局下文,要求严格征收土地增值税。业内普遍认为,此举是中央首次释放出对房地产行业持续调控的信号。同年10月,国土资源部“39号令”出台,这一文件针对以往土地转让过程中的灰色地带,叫停土地“分期付款”,是一项目的性极强的防治措施。央行、银监会在2007年10月共同发布通知,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40%;同时,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

  2008年地方政府也纷纷发布提振楼市的新政,其中主要涵盖契税下调、暂免征收印花税、首付款比例及利率下调、调高公积金贷款上限等对市场影响比较大的政策。同时,中央也为多项金融政策松绑,为房企拓宽融资渠道提供政策依据,改变房企融资难的情况。

  2009年11月份CPI转正,房价如此高企,通胀的压力再度显现。12月,中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策,从7日的“继续适度宽松的货币政策,支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房,加大差别化信贷政策执行力度,遏制部分城市房价过快上涨”,房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。

  2010年房价全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势,但涨势会趋缓,部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于:宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市商品房供不应求。

  展开全部以下是我们用来培训新人的基础知识,房地产入门很低,但干好了不容易,你多关注下搜房,还有新浪房地产板块吧,对你有帮助。

  产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证。房屋产权证书包括:产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

  使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

  公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房,按房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

  不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房,它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋,也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

  廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

  私房也称私有住宅,私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村,农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭,也就转为私有住宅。

  二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为一手,第二次交易则为二手。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。

  期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好,尚不能入住的房子。

  所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

  外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。

  内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

  准现房是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

  共同共有房产:指两个或两个以上的人,对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

  尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品住宅的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

  烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马,或者错误判断供求形势,开发总量供大于求,导致大面积空置,无法回收前期投资,更无力进行后续建设,甚至全盘停滞的积压楼宇。烂尾的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的,而是随着项目的不断推进,一步步显现。

  配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

  房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各 项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

  建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

  一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。

  定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

  违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。

  住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅的建筑面积,则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

  住宅的使用面积,指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积,可以比较直观地反应住宅的使用状况,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

  计算使用面积时有一些特殊规定:跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金,都是按使用面积计算。

  住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

  住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。

  作为计算房租的面积。在住房制度改革中,作出统一规定,住宅用房按使用面积计算,包括居室,客厅,卫生间,厨房,过道,楼梯,阳台(闭合式按一半计算),壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

  容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。

  住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

  开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。

  在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。

  俗称地砖面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循,也有利可图,吸引居民和机构投资住房租赁市场。

  1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

  2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

  竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工,经验收合格的建筑.

  辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

  整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑 面积分摊系数。

  销售面积是指商品房按套或单元出售,其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积( 以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。

  建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

  绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。

  绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。绿地率所指的居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中,公共绿地,又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

  层高是指住宅高度以层为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

  将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

  实用率是套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积

  半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者

  住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称

  其他用地是指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

  公共服务设施用地一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

  道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

  公共绿地是指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

  公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积,作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和,并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积,为整栋建筑的公用建筑面积

  玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

  房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看,主要分为两大类,即土地和建成后的物业。

  所谓“不可分离”,是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性。

  建造商是指负责建设房地产项目的市政工程、基础工程及土建装修工程的建筑商。

  发展商是指策划开发建设房地产项目并筹资建设的房地产公司。房地产主营企业必须向房地产业务的行政主管部门申请资质等级。

  指政府征用各种地产时(如农地、林地、市地等)向该地产的原使用者或所有者支付的赔偿额。

  指地产所有者或使用者将其地产使用权入股与其他投资者进行合作开发或合作经营,双方所认可的价格。在目前情况下,为了搞活国有企业,土地管理部门对其土地入股有一个确认价,这个价不一定就是合作经营或合作开发双方所认可的价格。

  是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。该价格也可以产生在地产不一定要发生交易,但又必须有价格、价值概念的情形下,如抵押贷款、清产核资等。

  如果根据地产价值对地产占用人、所有人或使用人征税时,就要评估出该地产的价格。例如,土地增值税,本来是让交易双方申报成交价,但他们不申报或申报不实时,就要对其地产进行评估,为征税提供依据。

  指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。该价一般是根据评估的价格确定,并低于市场价。若今后按市场价格水平补交价款时,赢余就应放在市场交易价里。

  是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格,也可以不是。

  房地产估价是由专业估价人员以房地产为对象,根据委托人不同的估价目的,按照一定的体价程序,在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产价格客观合理的估计、推测或判断。

  我国从1991年开始在全国城镇实行住房公积金制度:在职职工在其工作年限内,由职工本人及其所在单位,分别按职工工资收入的一定比例逐月交存,全部归职工个人所有,记入职工个人的住房公积金帐户,由政府设立的公积金法定管理机构集中管理。 住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例,为职工交存住房公积金,实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资,以货币形式分配给职工,从而达到转换住房分配机制的目的。实行住房公积金制度的目的是增加社会住房资金的积累、周转,促进政策性抵押贷款制度的建立,提高职工购、建住房的能力,促进住房建设。

  国家安居工程是党和政府为推动城镇住房制度改革,加快城市住宅建设及解危、解困和建立住房新制度的重大举措。实施国家安居工程可以调动各方面的积极性,加快城镇住房商品化和社会化进程,促进城镇住房建设。

  所谓货币分房,就是把原来单位以实物形式分配给职工的那部分住房转变为货币工资形式的住宅消费因素,纳入职工工资,成为居民的住房消费基金,变实物为工资分配,由职工自己买房或租房。

  住宅的长度或进深,在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后墙之间的实际长度。为了保证住宅具有良好的自然休光和通风条件,从理论上说,住宅的进深不宜过大。根据《住宅建筑模数协调标准》规定,砖混结构住宅建筑的进深采用下列常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

  这类住宅在建造是每户占有上下两层,实际早在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅,复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用,上层供休息、睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,位于中间的楼板也是上层的地板。一层的厨房高2米,上层贮藏间高1.2米;一层起居室高2米,上层直接作为卧室的订面,人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在: 1、平面利用系数高,通过夹层,可使住宅的使用面积提高50%-70%。 2、户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,又降低了综合造价。 3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,与一般层高和面积相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。 在很多大城市,此种住宅推广很快,已成为住宅市场上的热销产品。

  房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括:

  注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

  房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。

  房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物;地产是指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段),又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系,主要包括几个方面:

  b) 从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格;

  注:房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

  凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

  2 钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

  3 钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

  4 混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材制造,住是用钢筋混凝土建造

  5 砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的

  6 其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等

  砖混结构中的“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳 台、排檐。这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构。由于抗震的要求,砖混结构一般在 5层、6层以下。来源:

  框架结构的施工是先做柱,然后浇梁,板,整个力的传递由上至下由梁,扳,柱完成,然后墙体作为一种维护填充,墙体的荷载传递给梁,梁再传递给柱,柱传递给基础。

  而砖混的施工,在做好了基础以后,就开始砌墙,过程中会特意留下一些预留的柱位,我们称之为构造柱,砌一层的墙,铺一层的板,当然,这里还涉及到圈梁,构造柱和圈梁都是对整体结构的一种稳定加强,而不同与框架结构中的梁,柱。

  ◆五证:a.建设用地规划许可证;b建设工程规划许可证;c.建设工程施工许可证;d.国有土地使用证;e.商品房预售许可证;

  ◆房地产市场:主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场;

  ◆一级市场:是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场;

  ◆二级市场:是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场;

  ◆三级市场:是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场;

  ◆房地产产权:是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利;

  ◆土地使用权:是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用;

  ◆七通一平:是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整;

  ◆红线图:又叫(宗地图),是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房;

  ◆建设用地面积(净用地面积):经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积;

  ◆总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和;

  ◆容积率:是指总建筑面积与建设用地面积之比值。(如:在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总面积,其容积率为2.0)

  ◆建筑面积:指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。

  ◆建筑覆盖率(建筑密度):建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率;(如:在10万平方米的土地上,建筑用地净面积为8万平方米,其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉)

  ◆绿化率:建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化;(如:在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积,其绿化率为30%)

  ◆绿化覆盖率:建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率;

  ◆房屋销售面积:房屋按套(单元)出售时,房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积,即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建筑面积之和;

  ◆套内建筑面积:进户门内范围的建筑面积,包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积;

  ◆套内使用面积:指套内实际能使用的面积,不包括墙体、柱子等结构面积,使用面积的计算应符合以规定:

  A、 室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算,墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;

  C、 非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积;

  D、 住宅使用面积包括:卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。

  单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。

  ◆公共建筑面积:各产权主共同占有或共同使用的建筑面积,指各套(单元)以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积;◆公摊面积 :商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成:

  电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整幢建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

  各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

  ◆层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

  ◆房屋的开间:在房屋设计中,房屋的开间(即宽度)是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

  ◆房屋的进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

  ◆期房: 是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产大产权证止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

  ◆现房: 是指开发商已办妥房地产权证(大产权证)的商品房,消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

  ◆契税: 是在土地、房屋不动产所有权发生转移,按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。

  征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。

  ◆公共维修基金:公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。

  ◆居住区用地: 房屋用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

  ◆房屋用地: 房屋建筑基底占地及其四周合理间距内的用地,含宅间绿地和宅间小路等的总称。

  ◆公共服务设施用地: 一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

  ◆道路用地: 居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

  ◆居住区级道路: 一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。

  ◆公共绿地: 满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地。应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

  ◆配建设施: 与房屋规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。

  ◆其他用地: 规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。

  ◆建筑小品: 既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的,从属于某一建筑空间环境的小体量建筑,游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

  ◆土地开发费: 每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资,包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用。

  ◆房屋单方综合造价: 每平方米房屋建筑面积所需的工程建设的测算综合投资,应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。

  ◆均价: 将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。

  ◆基价: 经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层,朝向差价后得出。

  ◆起步价: 某物业各楼层销售价格中的最低价格,即是起步价。多层物业,以顶楼的销售价为起步价;高层物业,以最低层的销售价为起步价。较低的起步价容易引起消费者的注意。

  ◆一次性买断价: 买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语,确定之后,买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务,不得随意变更。

  ◆预售价: 预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语:预售价不是正式价格,在商品房交付使用时,应按有批准权限部门核定的价格为准。

  ◆二手房: 即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”,第二次交易则为“二手”。一些无房的人,可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的,可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户,也能卖掉自己的多余住房换取收益。

  ◆外销房: 外销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋,外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业,其他组织和个人。

  ◆内销房: 内销商品房是由房地产开发企业建设的,取得了商品房销售许可证的房屋,内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

  ◆尾房: 又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物,是空置房中的一种。一般情况下,当商品房屋的销售量达到80%以后,一般就进入房地产项目的清盘销售阶段,此时所销售的房产,一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子,这些房子或朝向不好、采光不足,或是楼层不佳、位处两级,其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

  ◆定金: 是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。

  ◆违约金: 违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金。

  ◆毛地: 做到三通一平,在城市旧区范围内,尚未经过拆迁安置补尝等土地开发过程,不具备基本建设条件的土地。

  ◆裱板:室内形象表现看板,表现发展商实力背景、效果图、区域规划等内容,是业务员的现场说辞引导,通常于售楼处内及房展会现场用。

  ◆销平:销售平面,在现场供售楼人员给客户详细介绍房型情况,使客户对所购买的房屋格局有具体了解,以房型图为主要内容,通常指房型单片。

  ◆DM:Direct Mail(直投邮件),用文字图案简单表现个案情况,可以用于邮寄的小型宣传册,通常为单片或折面等形式。配合业务要求寄发各类目标企业负责人,是一种针对性比较强的小众媒体道具,并可以用于外地展销会上发放。

  ◆楼书:详尽的楼盘说明书,分为销售用楼书和纪念性楼书。成本较高,一般只赠送给已成交客户或是重要客户。

  ◆户外据点:以户外高炮、灯箱,看板等形式在主要公众场合及主要交通动线上表现个案情况,对客户起到引导作用,配合其他媒体重复加深客户对产品的印象,特点是可以长时间的传递个案信息。

  ◆横幅:悬挂于街道的跨街条形布幅,在引导动线设定的区域起到广告宣传造势作用,也可以引导买家快速寻找到售楼处位置。

  ◆引导旗:又称罗马旗,指导性引导用旗帜,通常为长条形,一版悬挂于电线杆及特指旗杆上。

  ◆派夹报:属于一种销售手段,分派报及夹报两种。派报是指通过人员散发资料;夹报是指将资料夹在其他报纸杂志中,并通过该报纸杂志的发行来散发资料。

  ◆SP:Sales Promotion,造势促销活动,制造话题,吸引大众视线,制造热卖气氛,利于个案炒作,促进销售。

  ◆安居房指实施国家安居(或康居)工程而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对人均居住面积在4平方米以下的特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

  ◆经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

  ◆使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅,政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

  ◆产权房是指产权人对房屋(指建筑物)拥有所有权,对该房屋占用范围内的土地拥有使用权,产权人对这两项权利享有占有。使用,收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的,不受其他任何人的干涉和影响,产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

  ◆商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制,所以,商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

  ◆集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资,政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。

  集资建房有两种产权;一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格,其产权为房改成本价房。

  ◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅,它是指国家(中央政府或地方政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,公有住宅主要由本地政府建设,负责向本市居民出租出售:由企事业单位建设的住宅,向本企事业单位的职工出租出售。

  ◆房改房是有一定的福利性质的,各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

  ◆空置商品住宅房地产开发企业投资建设,取得房地产权证(大产证)已超过一年的商品住宅。

  1) 永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积总和计算。

  2) 屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

  3) 穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20米以上的,按其水平投影面积计算。

  5) 房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位,按外围水平投影面积计算。

  7) 属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算建筑面积,无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

  8) 与房屋相连的柱走廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。

  10) 地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20米以上的,按其外围(不包括采光井、防潮层及保护墙)水平投影面积计算。

  11) 有柱或有围护结构的门廊,门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

  12) 有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的,当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时,按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积;在建筑施工图报建时,还没有设计数据的,幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算,竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

  14) 依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

  2) 独立的雨篷,单排柱的车棚、货棚、站台等,按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

  4) 建筑物如独立烟囱、油罐、贮油(水)池 、地下人防干道、支线) 舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

  应分摊的公用面积包括室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

  不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。